Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Jak ominąć wkład własny?

Podążając tokiem myślenia Trumana Capote, który w swojej powieści Śniadanie u Tiffany’ego (1961r.) napisał „Dom jest tam, gdzie czujesz się jak w domu” zapewne każdy z nas oczyma wyobraźni ma w swojej głowie spójną wizję tego, jak chciałby urządzić swoje wymarzone cztery kąty. Jedni wybiorą spokojną okolicę za miastem z rozległym widokiem na jezioro, inni natomiast za nic w świecie nie zrezygnują z zawrotnego tempa życia w centrum wielkich miast. Ten, kto szuka złotego środka i wnętrza z klimatem- wybierze zabytkową kamienicę.

Dlaczego z rynku zniknęły kredyty bez wkładu własnego?

Jeszcze do 2014r. na rynku finansowym osoby, które chciały kupić mieszkanie lub wybudować dom miały szansę na uzyskanie kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego. W lipcu 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) wprowadziła w życie tzw. Rekomendację S w zakresie prowadzenia dobrych praktyk kredytowych, której celem jest pozyskiwanie przez banki solidnych i rzetelnych kredytobiorców oraz ograniczenie ich przed nadmiernym zadłużeniem. Przed wprowadzeniem nowelizacji zdarzało się, że klienci uzyskiwali finansowanie sięgające nawet 120% wartości nieruchomości. Według ogólnie przyjętych zasad maksymalny wskaźnik finansowania zakupu/ budowy lub modernizacji nieruchomości (LTV) wynosi obecnie 80%, a po naszej stronie pozostaje zorganizowanie 20% wkładu. Skąd go wziąć? Następstwem wyżej opisanych przepisów było wprowadzenie szeregu rozwiązań dla osób młodych, które dążyły do posiadania własnego „M”. Do końca 2018 roku funkcjonował rządowy program Mieszkanie dla Młodych, który pozwalał uzyskać dofinansowanie wkładu własnego z budżetu państwa. Później dało się słyszeć wzmianki o nowym projekcie Mieszkanie+, który miał działać w oparciu o najem długoterminowy z późniejszą możliwością przejścia na odrębną własność nieruchomości. Jednak nie każdy ma tyle cierpliwości, aby czekać na rozpatrzenie wniosku przez organy administracji publicznej, a i dodatkowe warunki, które trzeba spełnić, dla niektórych mogą okazać się problematyczne. Chętnych jest mnóstwo, więc jeśli zależy nam na czasie, pozostaje szukanie innych ścieżek, które poprowadzą nas na własny kwadrat. W kolejnym akapicie przedstawiam kilka alternatywnych rozwiązań, które pomogą Ci uzupełnić wymagany wkład własny (i wcale nie mówię tu o atrakcyjnej wspólnocie majątkowej z brazylijskim księciem, jak planowała zrobić to Holly Golightly- bohaterka wspomnianej na wstępie powieści).

3 alternatywne formy zabezpieczenia hipoteki

Zanim w ogóle przystąpisz do wniosku hipotecznego, koniecznie umów się na spotkanie z doradcą finansowym, który pomoże Ci przygotować się do zakupu mieszkania. Waszym celem będzie określenie Twojej maksymalnej zdolności finansowej, którą wyznaczycie na podstawie wieku oraz osiąganych przez Ciebie dochodów. Jak już wspomniałam, wymagany wkład własny przy hipotece wynosi 20% wartości nieruchomości. Niektóre banki umożliwiają także wnioskowanie o kredyt z tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu, którego wysokość może wynosić 10%, jednak lepiej być przygotowanym na ten wyższy pułap, ponieważ w kolejnych etapach czeka Cię także wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.

Zabezpieczenie na innej nieruchomości

Jeśli masz szczęście i dysponujesz działką lub posiadasz udziały w innej nieruchomości, które nabyłeś np. poprzez spadek to może ona pełnić funkcję zabezpieczenia Twojego kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że aby działka mogła zostać obciążona hipoteką, musi posiadać w dokumentach status działki budowlanej- bank nie zabezpieczy się na nieużytkach ani gruntach rolnych. O pomoc możesz także poprosić rodziców, którzy są właścicielami nieruchomości i będą pełnić funkcję Twoich dostawców zabezpieczenia. W niektórych bankach dostawca zabezpieczenia jest jednocześnie współkredytobiorcą, w innych- nie przystępuje do kredytu, a jedynie dostarcza zabezpieczenie, co potwierdza składając podpis pod stosownymi oświadczeniami. Aby nie wpaść na „minę” o szczegóły polityki konkretnego banku koniecznie dopytaj na spotkaniu swojego doradcę.

Pożyczka od dewelopera

To atrakcyjne rozwiązanie dla tych, którzy nie posiadają wystarczającej sumy własnych oszczędności, aby starać się o przyznanie hipoteki, a ich celem jest nieruchomość na rynku pierwotnym. Do głównych atutów kredytu deweloperskiego zaliczyć możemy przede wszystkim jego koszt- prowizja za udzielenie często kształtuje się na poziomie bliskim zera. Kolejnym plusem takiej formy finansowania wkładu własnego jest czas procesowania, który jest znacznie krótszy, więc ze wszystkimi formalnościami mamy szansę zamknąć się nawet w przeciągu kilku dni od daty złożenia wniosku.

Zawyżenie wartości nieruchomości

To stosunkowo rzadko spotykana, jednak wcale nie abstrakcyjna (jakby się mogło wydawać) sytuacja. Jeśli szukasz domu lub mieszkania na lokalnym rynku, celuj w oferty osób prywatnych, którym zależy na szybkiej finalizacji transakcji. Ceny nieruchomości w przypadku takich ogłoszeń są często niższe, niż średnie ceny rynkowe. Pamiętasz o wspomnianej na początku akapitu wycenie sporządzanej przez rzeczoznawcę? Przykładowo, jeśli ceny rynkowe nieruchomości podobnych do tej, którą chcesz kupić kształtują się na poziomie 250tys. złotych, a Ty trafiłeś na perełkę, której cena w ogłoszeniu to 200tys. to możesz spodziewać się, że rzeczoznawca zawyży jej wartość w operacie szacunkowym. W efekcie nie będziesz musiał dostarczać dodatkowego zabezpieczenia do kredytu!

Czy wkład własny można sfinansować kredytem gotówkowym?

Na pewno każdy, kto przymierza się do zakupu własnego domu lub mieszkania słyszał historie, w których wkład własny pochodził z kredytu gotówkowego. W tym miejscu warto postawić sobie pytanie: czy takie praktyki są zgodne z obowiązującymi przepisami? Przystępując do procesu hipotecznego bardzo często bank pobiera dane z BIK dwa razy- pierwsze zaciągnięcie ma miejsce na etapie składania wniosku kredytowego, drugie natomiast- po jego przyznaniu, aby sprawdzić wiarygodność klienta. Kredytobiorca podpisując umowę hipoteki oświadcza, że środki finansowe określone w umowie, jako wkład własny nie pochodzą z kredytu lub pożyczki, więc odpowiedź nasuwa się sama.

Oczywiście, nie każdy bank postępuje z klientami w ten sam sposób, jednak zanim rozważymy taką ewentualność weźmy pod uwagę nasze możliwości finansowe. Rata kredytu hipotecznego nierzadko przekracza kwotę 1000 zł, często sięgając także wyższych pułapów, a jest to zobowiązanie, które zaciągamy na długie lata. W przypadku gotówki- maksymalny okres kredytowania to 120 miesięcy. Do tego dochodzi oprocentowanie na poziomie kilkunastu procent, a wymagany wkład własny to często kilkadziesiąt tysięcy, które mimo harmonogramu nawet przy najdłuższym okresie kredytowania pozwalają nam rozłożyć kredyt na raty wysokości kilkuset złotych. Sumując wszystkie raty może okazać się, że będą one stanowić nawet ponad 50% naszego miesięcznego dochodu, dlatego zanim zdecydujemy się realizować nasze życiowe plany i marzenia, dobrze rozważmy wszystkie za i przeciw.